ריביות או לא להיות – כל מה שרצית לדעת על מסלולי המשכנתא שהבנקים מציעים

משכנתא בריבית משתנה צמודה; קבועה לא צמודה; משתנה כל 5 שנים; משכנתא בטוחה; פריים מינוס 0.5; ריבית זכאות ועוד...

מה לעזאזל הבנק רוצה ממני?

אפשר להירגע – בואו נעשה סדר בעולם המונחים המורכב והמסועף של תחום המשכנתאות.

משכנתא זו בעצם הלוואה לכל דבר ועניין, כאשר ההבדל בינה לבין הלוואות מסוגים אחרים, הינו שהיא מיועדת לרכישת נכס לדיור, ובהתאם להחלטות הרגולטור (בנק ישראל) היא ניתנת לתקופה של עד 30 שנים (בכפוף לגיל הלווים) ובריביות יחסית נמוכות לאלה המוצעות עבור הלוואות מסוגים אחרים (כל מטרה, עו"ש, הלוואות עסקיות ועוד).

אז לפני שנצלול לסוגי המסלולים, בואו ונגדיר קודם כמה מושגי-בסיס:

1.    לוח סילוקין – פירוט כלל התשלומים הצפויים במסגרת ההחזר על ההלוואה, תוך חלוקה להחזר על קרן ההלוואה, וההחזר על הריבית.

2.    לוח סילוקין שפיצר –השיטה הנפוצה ביותר במסגרתה נלקחות ומחושבות הלוואות מסוג משכנתא. בשיטה זו, גובה ההחזר החודשי נשאר קבוע באופן עקרוני, כאשר מה שמשתנה הינו היחס בין ההחזר על הקרן לבין ההחזר על הריבית. מעבר לזה, יש לקחת בחשבון שחלק ממסלולי המשכנתא הינם צמודים לעוגן מסוים (מדד, מט"ח וכו'), ולכן יתכנו שינויים – בהתאם לשינוי בעוגן.

3.    מדד המחירים לצרכן – באופן הכי פשטני, מדובר בכלי שבוחן את השינוי במחיר של סל מוצרים ושירותים במשק, ביחס למחירם שנבחן בתקופה קודמת (תקופת הבסיס למדד). המדד והתנודות שלו, משמשים לבחינת רמת המחירים והמחייה עבור קבוצת הצרכנים הרלוונטית. הפרמטרים המרכיבים את המדד מתעדכנים מעת לעת והוא מפורסם פעם בחודש. לענייני משכנתא, המדד מהווה עוגן להצמדה של חלק ממסלולי ההלוואה – ככל שישנה עלייה במדד, הנ"ל מעיד על מצב של עלייה מתמדת במחירים (אינפלציה) ועל פיחות בכוחו של המטבע. ולכן הבנק מבקש לגדר את הסיכונים שלו, כך שההחזר על המשכנתא יגדל, במקרה של עלייה במדד.

4.    ריבית בנק ישראל – כלי פיננסי מוניטרי המשמש את בנק ישראל לניהול מאקרו-כלכלי של המשק. שיעור הריבית מהווה בסיס לחישוב הריביות בהן בנק ישראל מלווה כסף לבנקים המסחריים, או להיפך – לווה מהם כסף. לעניין משקי הבית, ככל שריבית בנק ישראל נמוכה יותר, כך הצריכה של הציבור גבוהה יותר ונלקחות יותר הלוואות. ככל שהריבית גבוהה יותר, הציבור מתקשה לצרוך, להשקיע או לקחת הלוואות. זהו כלי לעידוד או ריסון צריכה ברמה המאקרו-כלכלית. בהקשר לתחום המשכנתאות – ריבית בנק ישראל הינה הבסיס למסלולי הפריים והמק"מ – הבנק מתמחר את הכסף שהוא מלווה במסלול זה, בתוספת או בהפחתה של מרווח מסוים, בהתאם לסוג העסקה ולמאפייני הלקוח.

5.    עוגני אג"ח (אגרות חוב) – נגזרים משיעור התשואה לפדיון של אגרות החוב של המדינה, ומהווים בסיס לחישוב חלק מהמסלולים המשתנים אחת לתקופה (שנה, שנתיים, 3 שנים, 5 שנים).

6.    משכנתא בטוחה – מסלול חדש שנפתח לראשונה ע"י בנק מזרחי טפחות, כאשר בעיקרון, המסלול הינו מסלול פריים המבוסס על ריבית בנק ישראל, אולם הוא לא נתון לשינויים חדים בגובה ההחזר החודשי. אם ריבית בנק ישראל יורדת – תקופת ההחזר מתקצרת; אם הריבית עולה – תקופת ההחזר מתארכת (עד לגבול מסוים).

7.    תמהיל – ההרכב בו המשכנתא נבנית, בין אם ע"י הבנק, הלווה, או יועץ משכנתאות מטעמו. התמהיל מכיל את המסלולים השונים, תקופות הזמן, עוגנים ומרווחים (שמגלמים את שיעור הריבית עבור המסלול).

8.    שיעור מימון – מה אחוז ההלוואה הנדרשת, ביחס לשווי העדכני של הנכס (שנקבע בצורות שונות, בהתאם לסוג הנכס). לדירה ראשונה ויחידה, ניתן לקחת עד 75% מימון, לדירה נוספת/להשקעה, ניתן לקחת עד 50% מימון וכיו"ב.

9.    יחס החזר – מה יהיה חלקו של ההחזר החודשי בגין המשכנתא, ביחס להכנסה הפנויה נטו של הלווה / זוג הלווים. ההכנסה החודשית מחושבת כאמור לפני הנטו, ולאחר ניכוי התחייבויות ארוכות טווח כמו הלוואות.

סקירה קצרה וחלקית אודות מרבית מסלולי המשכנתא המוצעים ע"י הבנקים: ככלל, אין מסלול עדיף או חסכוני יותר בערך מוחלט. כל אחד מהמסלולים מגלם יתרונות וחסרונות שונים, ונלקח לפי כללי בנק ישראל ובהתאם לאופי הלקוח, אופי העסקה, טווח זמן ההלוואה, רמות סיכון מועדפות ע"י הלווה, תכנון עתידי לפירעון ועוד פרמטרים שצריך לבחון לעומק.

1.    קבועה צמודה (ק"צ) – במסלול זה, הריבית נקבעת מראש ונשארת קבועה לכל אורך חיי ההלוואה. עם זאת, הקרן של ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן. בד"כ מסלול שמתומחר בריבית נמוכה יחסית.

2.    קבועה לא צמודה (קל"צ) – ריבית קבועה מראש, וללא הצמדה למדד. מתומחר גבוה יותר מהמסלול בריבית צמודה.

3.    פריים – מסלול בריבית משתנה שנקבעת לפי ריבית בנק ישראל, בתוספת 1.5% וכן הוספה/הפחתה של מרווח מסוים – בהתאם לאופן בו הבנק מתמחר את העסקה. המסלול אינו צמוד, אלא מבוסס על עוגן ריבית בנק ישראל. לאורך השנים, מסלול זה מהווה מרכיב משמעותי בתמהילי המשכנתאות של משקי הבית בישראל. כתוצאה מכך, שינויים חדים בריבית בנק ישראל, כפי שחווינו בשנים 2022-2023, גוררים עלייה חדה בהחזר החודשי על המשכנתא.

4.    משתנה צמודה (מ"צ) – מסלול בו הריבית קבועה לתקופה מוגדרת מראש (לדוג': 5 שנים), אולם מתעדכנת ומשתנה בתום התקופה. עדכון הריבית הינו בהתאם לשינויים בעוגן שלפיו היא מתומחרת (ר' עוגני אג"ח לעיל). בנוסף, הקרן צמודה למדד. לפיכך, זהו מסלול יחסית יקר (מגלם מנגנון כפול של אפשרות לעלייה בריבית).

5.    משתנה לא צמודה (מל"צ) – ריבית קבועה לתקופה מוגדרת מראש, המתעדכנת בתום התקופה, בהתאם לשינויים בעוגן שלפיו היא מתומחרת. בד"כ, מסלול זה מתומחר בריבית גבוהה יותר ממשתנה צמודה, לאור הרצון של הבנקים לגשר על הפערים שנובעים מעליית המדד, ממנו הם נהנים במסלול הצמוד. ישנם מסלולים לא צמודים לטווחי זמן שונים (לדוג': 2, 3, 5 שנים).

6.    מק"מ (מלווה קצר מועד) – מסלול פחות נפוץ שהעוגן שלו הוא מלווה קצר מועד של הבנק, המתעדכן באופן עיתי, אבל לענייני משכנתא, משתנה אחת לשנה. המסלול מאוד מזכיר במאפייניו את מסלול הפריים, בדגש על שינויים הנובעים משינוי בריבית בנק ישראל. מסלול זה אפשרי רק בחלק מהבנקים.

7.    זכאות – מסלול בריבית קבועה צמודה ייחודית, הנמוך מהתמחור בו הבנקים מלווים בריבית קבועה צמודה. גובה ההנחה וסכום הזכאות נקבעים לפי שיטת ניקוד המותאמת לכל לקוח הזכאי למסלול זה – מבוסס בין היתר על מס' שנות נישואין, שירות צבאי, מס' אחים ואחיות ועוד.

8.    מט"ח (מטבע חוץ) – מסלול בו הקרן של ההלוואה מוצמדת לשינויים במט"ח הנבחר (דולר, יורו). מתאימה בעיקר ללווים שהשכר שלהם מבוסס מט"ח (גרים בארץ אך עובדים בחו"ל ומקבלים משכורת במט"ח), וכן לתושבי-חוץ שרוכשים נכסים בארץ, והתזרים השוטף שלהם מושפע ממילא משינויים במט"ח.

9.    תכנית חומש – מסלול ייחודי וייעודי ליוצאי וליוצאות העדה האתיופית, במסגרתו סכום לא מבוטל מתוך הלוואת המשכנתא, ניתן בתנאים מועדפים (בכפוף לעמידה בקריטריונים וזכייה בהגרלה) – ללא ריבית ב-10 השנים הראשונות של המסלול, ריבית נמוכה מאוד ביתר התקופה, וכן אפשרות להעמדת הון עצמי נמוך ביחס לנהוג.

הערות:

1.    האמור לא מהווה תחליף לייעוץ מקצועי, המשקלל פרמטרים שונים הנוגעים לנכס הנבחר ולאיתנות הפיננסית של הלווה.

2.    בכוונה לא נרשמו טווחים של ריביות הנהוגים כעת (פברואר 2024), וזאת משום השוני בתמחור בין עסקה לעסקה, בין לקוח ללקוח, וכמובן לשוני מובנה בשיטת התמחור של הבנקים. 3. ישנם עוד עשרות רבות של מונחים בעולם המשכנתאות, ולא ניתן להתייחס לכולם בסקירה אחת.