הלוואת זכאות במסגרת המשכנתא – האם ומתי זה כדאי?

אחרי שכבר הבנו שמשכנתא היא הלוואה לדיור שניתנת בתנאים הכי טובים האפשריים, והיא בהכרח זולה יותר מהלוואות מסוגים אחרים, בואו ונכיר את מסלול הזכאות בהלוואת המשכנתא.

מסלול או מסלולי הזכאות, הם בעצם סכום כסף שמתקבלים מהבנק למשכנתאות, בתנאים מועדפים ומוגדרים מראש שנקבעו ע"י משרד הבינוי והשיכון, עבור זוגות או יחידים שזכאים לכך (מייד נפרט).

מסלול הזכאות מתקבל בריבית קבועה-צמודה, בריבית נמוכה מזו הנהוגה באותה העת עבור מסלול דומה של קבועה-צמודה. לדוג', אם בעת הנוכחית (אפריל 2024) מסלולי קבועה-צמודה מתומחרים בריבית של כ-3%-3.3%, אזי תנאי הזכאות מעמידים את הריבית על כ-2.5% (כמובן שהדבר תלוי בסכום ובאורך חיי ההלוואה).

למי זה מיועד?

ככלל, הזכאות ניתנת רק עבור דירה ראשונה. ולכן, אם יש לכם דירה אך לא ניצלתם את תנאי הזכאות, לא ניתן לנצל אותה עבור דירה שנייה והלאה.

בעיקר לזוגות או ליחידים מעל גיל 30, אך גם לבני 21 ומעלה, אשר שירתו שירות צבאי או שירות לאומי ורוכשים דירה באזור עדיפות לאומי.

גובה ההלוואה בתנאי זכאות נקבע עפ"י שיטת ניקוד של משרד הבינוי והשיכון, ומושפע בין היתר מהפרמטרים הבאים: גיל, מספר אחים ואחיות, שנות נישואין, לווה חד-הורי/ת, נכות (חלילה), מספר חודשי שירות צבאי/לאומי, האם הלווה עולה חדש/ה, מיקום הנכס באזור עדיפות לאומי ועוד.

סכומים הניתנים במסלול זה – בין עשרות אלפי ₪ ואפילו אף יותר מ-150,000 ₪ - בהתאם לניקוד שנקבע ללווה/לווים.

יתרונות מרכזיים של מסלול הזכאות:

1.     ריבית נמוכה ביחס למה שנהוג בשוק – יחד עם זאת, מאחר שמדובר במסלול שצמוד למדד, אזי הלוואת זכאות שנפרסת על-פני 30 שנה, עלולה לגלם תשלום גבוה על ריבית והצמדה. הלוואה כזו שמשולבת במשכנתא ל-10-15 שנים, יכולה לגלם חיסכון לטווח ארוך (מייד נרחיב).

2.     אפשרות לפירעון מוקדם בכל שלב, ללא עמלת היוון מוקדם ("קנס") – מאוד משמעותי, ולכן מדובר במסלול אטרקטיבי.

3.     כמו כן, עצם העובדה שהמשכנתא מכילה מסלול זכאות, גורמת להוזלה של "קנסות" עבור מסלולים אחרים במשכנתא.

4.     במקרה חלילה שהלווה במצב של חדלות-פירעון ויש צורך לממש את הנכס, הבנק יתקשה להוציא את הנכס למכירה, וייאלץ למצוא פתרונות אחרים מול הלקוח.

5.     המסלול מקנה הנחה משמעותית בעלות השמאות עבור הנכס.

חסרונות:

1.     כאמור, הצמדה למדד. ושוב, ניתן לפתור את זה בתכנון חכם, ולייעד את המסלול הזה לפירעון מוקדם.

2.     בחלק מהמקרים, בגלל שהמסלול הזה אטרקטיבי עבור הלקוח ופחות רווחי עבור הבנק, אזי הבנק ינסה להחזיר לעצמו את הרווח, באמצעות העלאת הריביות על מסלולי המשכנתא האחרים.

לסיכום – מסלולי הזכאות במשכנתא הינם זכות עבור קבוצות שונות של לווים, ורצוי לבחון לעומק ובצורה מקצועית, האם נכון לשלב אותם. והכל, על מנת לחסוך המון כסף לאורך חיי ההלוואה.