השנים 2022-2024 בסימן עליית מחירים, אינפלציה גואה, ריביות ומדדים מרקיעי שחקים – האם אכן כך? ובעיקר, איך זה משפיע על תחום הנדל"ן והמשכנתאות?

זה לא סוד ש-3 השנים האחרונות מצטיירות בתקשורת ובקרב הציבור בסימן שיעורים מאוד גבוהים של ריבית בנק ישראל, רמת אינפלציה שנתית גבוהה ועלייה מתמדת וחריגה במדדים שונים (מדד המחירים לצרכן, מדד מחירי הנדל"ן, מדד תשומות הבנייה ועוד).

האם מדובר בנתונים חריגים או שבעצם מצבנו לא כזה גרוע, ולמעשה מדובר במהלך כלכלי תקין, בתגובה של השוק המקומי לשינויים בארץ ובעולם? והאם אפשר רק לקוות שכל עלייה, כמו תמיד, בהכרח תביא אחריה גם ירידה?

אמל"ק במשפט אחד – בבחינת שיעורי האינפלציה וריבית בנק ישראל, מצבנו לא כזה רע, בטח אם משווים לנתונים היסטוריים משנות ה-80'. יחד עם זאת, אנחנו אכן במהלך תקופה של עלייה מסוימת ברמות אינפלציה וריבית. ביחס לעולם הנדל"ן ישנם משתנים נוספים ששומרים על רמת ביקושים גבוהים, ובהתאמה שוק הנדל"ן והמשכנתאות צומח ולא יכול לשמר קיפאון מתמשך.

ובכן, אני לא מאקרו-כלכלן וגם לא נביא, ובטח שלא אתייחס לצפי או להערכות שונות לגבי ירידה או המשך עלייה במדדים ובריביות.

אבל אפשר בהחלט להסתכל על נתוני העבר ולנתח את המצב הכלכלי-פוליטי-בטחוני בישראל, לצד התמורות בעולם (חזרת המלחמה הקרה בין המערב ובראשו ארה"ב לבין רוסיה ושלוחותיה; יציאת מדינות העולם ממשבר מגפת הקורונה), ולהכניס קצת סדר ופרופורציות לנתונים המספריים.

אז על מה אנחנו מדברים?

נבחן לרגע שני נתונים עיקריים ונסתכל כיצד הם משפיעים על הכיס של כל אחד ואחת מאיתנו, בדגש על תחום הנדל"ן והמשכנתאות – ריבית בנק ישראל, ורמת האינפלציה השנתית.

ריבית בנק ישראל – נזכיר במשפט אחד – מדובר בכלי שליטה פיננסי מאקרו-כלכלי, שנמצא בידי בנק ישראל, ומסייע לווסת את רמות הצריכה וההשקעה של הציבור בארץ. הוחל לראשונה במתכונת אחידה עבור סקטורים שונים במשק, רק ביוני 1988.

כיום, ולמעשה בחודשים האחרונים, שיעור הריבית עומד על רמה של 4.5%, זאת לאחר שנים רבות (2012-2021) שהתרגלנו לרמות נמוכות מאוד עד אפסיות.

אם נלך קצת אחורה, נגלה שבשנות ה-80' סביב המשבר הכלכלי שפקד את המדינה, ריבית בנק ישראל עמדה לאורך שנים רבות על רמה דו-ספרתית, בשנת 1988 חצתה את רף ה-30%, ובדצמבר 1988 עמדה על רמת שיא של 34.6%. רק לאורך שנות ה-90', המשק התייצב והריבית ירדה והגיעה לרמות נמוכות אליהם התרגלנו החל משנת 2000.

אז האם אנחנו כיום ברמות גבוהות בצורה חריגה?

לא – אם נסתכל על רמות הריבית בעבר, בדגש על שנות ה-80'.

כן, מעט גבוהות – כאשר הרפרנס שלנו הוא השנים 2012-2021 בלבד.

שיעור האינפלציה השנתית – נזכיר, אינפלציה היא ביטוי לעלייה במחירי שירותים ומוצרים שגוררת פיחות בכוח הקנייה של המטבע המקומי. מושפעת מרמות השינוי במדד המחירים לצרכן, ועומדת עדכנית על צפי לרמה שנתית של 2.8%, זאת לאחר שבשנתיים הקודמות ראינו גם שיעורים של 4% ו-5%.

כמובן שחלקנו זוכרים שיעורי אינפלציה מאוד נמוכים, אפסיים ואפילו שליליים, בשנים 2008 עד 2021.

בשנים 1974-1984, מדינת ישראל חוותה כאמור משבר כלכלי מתמשך, אשר הביא בשיאו לאינפלציה שנתית של כמעט 490% ולשינויי מטבע דרמטיים - חודש יולי 1985 עמד לבדו על שיעור אינפלציה חודשית של כ-27.5%. בהחלט נתונים מדהימים שמעידים על המצב הכלכלי שהיה בזמנו ועל שחיקה אמיתית בכוח הקנייה של האוכלוסייה. שוב, רק בשלהי שנות ה-90' שיעורי האינפלציה השנתית התייצבו על רמה חד-ספרתית, והגיעו לרמות הנמוכות אליהן התרגלנו.

אז האם כרגע אנחנו בסביבת אינפלציה חריגה וגבוהה?

ובכן, התשובה לשאלה הזו מאוד ברורה – לא.

האם בכל זאת יש עלייה ביחס לשנים קודמות (2008-2021)? כן. וזה בוודאי משפיע על כולנו – הכסף שלנו נשחק, יכולת הקנייה פוחתת ועוד.

התייחסות קונקרטית לעולם הנדל"ן והמשכנתאות.

שיעורי הריבית הגבוהים יחסית והאינפלציה השנתית הגבוהה יחסית, משפיעים על היכולת של האזרח הממוצע לרכוש נדל"ן, בין אם מבחינת רמות המחירים שעולות בהתמדה, ובין אם מבחינת השפעת הריבית על האופי ועל התנאים של המימון הבנקאי שניתן לקבל (משכנתאות והלוואות אחרות).

מדד מחירי הדירות שעולה החל משנות ה-90' בצורה רציפה וברורה, התמתן מעט בשנים 2022-2023 בגלל הקפאה מסוימת בהתחלות בנייה בישראל והתמתנות של ביקושים, אולם חזר לעלות, ומתחילת שנת 2024 עלה כבר כמעט ב-4%.

הריבית על המשכנתאות, גם היא עולה באופן מתמיד. לא משנה באיזה מסלול או שיטה מדובר - קבוע/משתנה, צמוד/לא צמוד, פריים המבוסס על ריבית בנק ישראל – הריבית הממוצעת בכלל המסלולים עלתה באופן משמעותי בשנים האחרונות – כתבנו על כך בסקירות קודמות, וחלקנו אף מרגישים את זה בהחזר החודשי שעלה ועלה בשנים האחרונות.

באופן גס, אפשר לתאר שעלייה בריבית בנק ישראל, גוררת עלויות גיוס גבוהות יותר מצד הבנקים המסחריים, ובהכרח גוררת העלאה של הריביות שנגבות מהציבור, בין היתר על משכנתאות והלוואות אחרות.

אז האם הנתונים מלמדים על המשך הקפאה בשוק הנדל"ן והמשכנתאות?

התשובה גם כאן היא לא. 

בדיוק להיפך, בטח אם בוחנים את מגמת השינוי החל מינו' 2024.

גם בסביבת ריבית ואינפלציה גבוהות יחסית, ולאחר שנתיים של האטה מסוימת בשוק הנדל"ן (2022-2023), אנחנו רואים בחציון האחרון חזרה של הציבור הישראלי לזירת הנדל"ן והמשכנתאות, בין אם מדובר במשקי-בית שרוכשים דירה ראשונה או משפרים לדירה גדולה וחדשה יותר, ובין אם מדובר במשקיעי נדל"ן שמאמינים באפיק הזה כהשקעה נכונה ומשתלמת לטווח רחוק.

תורמים לכך מספר פרמטרים ומשפיעים:

ראשית, הציבור כבר לא נבהל מרמות המחירים, שיעורי האינפלציה וריבית בנק ישראל. כולנו מבינים שזה המצב ושיכול להיות גרוע יותר (כמו שראינו בסקירה לעיל), ולכן אם יש צורך או הכרח לרכוש נדל"ן, עושים את זה. כמובן שצריך להשקיע בזה מחשבה, ולוודא שהעסקה אכן נכונה עבורנו, הן מבחינת שווי הנכס והן מבחינת אופי, גובה ומאפייני המימון שניקח מהבנק.

שנית, ישנה ציפייה ותקווה כללית לירידה בשיעורי האינפלציה והריבית, הן באופן כללי והן לאור ציפייה לשינוי במצב הגיאופוליטי בישראל, ולכן רוכשים פוטנציאלים רבים ש"ישבו על הגדר" במשך שנתיים, חוזרים לשוק ומבצעים רכישות, הן למגורים והן להשקעה. מדובר גם במשקי בית ממוצעים, וגם בציבור משפרי-הדיור שכבר יש להם דירה, אולם מעוניינים להתקדם לדירה גדולה/חדשה יותר, וכמובן מדובר גם בציבור המשקיעים/ות.

גורם נוסף לנהירה לשוק הנדל"ן בחציון הראשון של שנת 2024, שמושפע אף הוא מהציפייה לירידה בריביות, הינן הלוואת-קבלן שניתנות במרבית הפרויקטים החדשים שמשווקים באגרסיביות בתנאי תשלום נוחים (10%-20% בלבד בחתימה, והיתר בעוד מספר שנים). נושא זה הוא סוגיה לסקירה נפרדת, משום שלהערכת רבים בתחום המימון הנדל"ני, יתכן שהנהירה הזו לרכישה בתנאים מקלים תוביל בסופו של דבר למצב של חדלות פירעון אצל חלק מהרוכשים – הדבר נובע מההערכה ומהאפשרות שחלק קטן/מסוים מהרוכשים לא יוכלו להעמיד את מלוא התשלום בסוף הדרך, ולא יוכלו לעמוד בתנאי הרכישה עליהם חתמו. כאמור, נושא מעניין לסקירה נפרדת.

לסיום, משפיע רחב יותר הינו העובדה שבאופן היסטורי ומתמשך, רמת הביקושים לנדל"ן בארץ הינה מהגבוהות בעולם המערבי, בין היתר לאור ריבוי טבעי יחסית גבוה ולאור העובדה שרכישת נדל"ן בישראל נתפסת כאפיק השקעה משתלם במיוחד. אז גם בסביבה של נתוני מאקרו-כלכלה מעט גבוהים, לאורך זמן רב, שוק הנדל"ן נותר יציב.

מקורות לנתונים המובאים בסקירה:

פרסומים שונים באתר בנק ישראל.

דו"ח "מרכז טאוב" לחקר המדיניות החברתית בישראל; אפריל 2023.

פרסומים של התאחדות יועצי המשכנתאות; אפריל עד יוני 2024.