התחדשות עירונית - פינוי-בינוי כמנוף לצמיחה כלכלית
- yoel nadlan
- 30 במרץ
- זמן קריאה 2 דקות
כל אחד ואחת מאיתנו עוסקים לא מעט בדרכים שונות לחיסכון ולהשגת תשואה – בהשקעות, בנדל"ן, בביטוחים ובקרנות בהן אנחנו מושקעים.
קונקרטית בעולם הנדל"ן, מדובר לא מעט על תחום המשכנתאות ועל דרכים לאיתור הנכס הנכון להשקעה. תחום נוסף שמניב תשואה לא מבוטלת, הינו עולם ההתחדשות העירונית – פינוי-בינוי, תמ"א 38, תמ"א 70 ועוד...
מי מכם שמתגורר/ת בבניין ישן, או שמחזיק/ה נכס כזה להשקעה, או שלהוריו יש נכס כזה – מוזמן לקרוא את השורות הבאות.
תחום ההתחדשות העירונית בתנופה מזה מספר שנים, ומקבל מעת לעת רוח גבית ממשרדי הממשלה השונים.
נקודתית החל מינואר 2025, מקודמת תכנית בשם תמ"א 70, אשר התכלית שלה הוא לתת עקרונות-על לתכנון המטרו במטרופולין תל-אביב רבתי, לרבות תכנון תוואי המטרו, מיקום התחנות בערים השונות ועוד.
על-גבי התכנית הזו, ישנה מוטיבציה משמעותית לקידום תהליכי פינוי-בינוי, בערים שנמצאות על התוואי – דגש על ראשון-לציון, רחובות, נס-ציונה, באר-יעקב, רמלה – מדרום לתל-אביב, והערים רמת-השרון, כפר-סבא, הרצליה, רעננה – מצפון לתל-אביב.
השנה הנוכחית משמעותית להתחלת תהליכים בבניינים שיימצאו מתאימים, וזאת על מנת שיוכלו להיכנס ל"משפך" התכנון, אישור וביצוע, של כלל הנוגעים בתחום (יזמים, קבלנים, וועדות מקומיות ומחוזיות ועוד).
למי שפחות בקיא/ה בתחום, נציין את השלבים השונים של תהליך פינוי-בינוי, באופן גס:
1. בחינת התאמה של הבניין / מתחם לפרוייקט (תלוי ב"גיל" הבניין, מיקום, ייעוד הקרקע ועוד).
2. התקשרות עם חברה או מנהל פרוייקט לבחינת היתכנות, הנעת התהליך וניהולו לכל אורך הדרך.
3. גיבוש הסכמות מצד רוב בעלי הדירות בבניינ/ים.
4. בדיקות היתכנות אדריכליות / תכנוניות, כולל מול הרשות המקומית.
5. מינוי עו"ד מייצג/ת דיירים.
6. מינוי שמאי ומפקח-עבודה.
7. גיבוש מכרז/שאלון ליזמים שיכולים להיות רלוונטיים (בהתאם לגודל והיקף הפרוייקט) – הדרך הנכונה היא פנייה ליזמים שונים, ולא קבלת הצעה מיזם ספציפי והתקשרות רק איתו.
8. קבלת הצעות ובחירת ההצעה הנכונה.
9. חתימה על הסכם מול היזם הנבחר.
10. המשך עבודת תכנון קונקרטי.
11. הגשת בקשה להיתר בנייה מהוועדה המקומית לרישוי ובנייה – שלב יחסית ארוך, שכולל גם תיקונים ושינויים לאורך הדרך.
12. קבלת היתר.
13. פינוי הדיירים לדיור-חלופי.
14. הריסה.
15. בנייה.
16. סיום בניית המבנה/מבנים החדשים ואיכלוס.
כאמור, התהליך שתואר הינו גס וחלקי, וכמובן שיש תחנות נוספות בדרך, והדרך ארוכה ומורכבת.
בהערכה גסה, תהליך כזה, מרגע בחינת ההיתכנות ועד לתחילת בנייה, יכול לקחת בין 3 ל-5 שנים, בהנחה שהבניין / מתחם אכן מתאים לפרוייקט. משך זמן הבנייה יכול להימשך כ-1.5-3 שנים.
למי מכם שהנ"ל רלוונטי, חשוב להכיר שבתהליך מהסוג הזה ישנה חשיבות מכרעת לניהול מסודר של התהליך מתחילתו ועד סופו, וכן למינוי עו"ד שמתמחה אך ורק בייצוג של דיירים, ולא עוסק/ת במקביל בייצוג יזמים.
רלוונטי עבורכם? זה הזמן להתחיל ולהניע את התהליך, כדי לקבל נכס חדש במקום הקיים, ולגלם תשואה משמעותית ביחס לשווי הנוכחי.
בהצלחה!
